事后诸葛亮说第三极书店（一）

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对于第三极书店迁出，心情非常的复杂，但不舍与惋惜的成份更多一些。第一次知道第三极书店时还在遥远的南方，知道他是因为那场轰轰烈烈价格战。但和他的见面却是在一年之后，一个算是偶然的机会，和这家书店走过了两年。权且用这样的方式作为与他两年记忆的标签吧。

对于第三极书店的迁出，听到、看见众多的注解。位置，价格战，卖场管理，商品原因，环境，服务等等。第三极书店的最终迁出，原因不是单一的，是一个上述多因素的综合。

第三极书店及至大厦整体，从他的诞生来说，就有些先天不足。曾听闻大厦原本不是设计为商厦的，商厦的想法是在地基完成后才有的，于是将高档写字楼的地基，建成了现在这样一个模样的大楼。当第一次走进第三极书店时，看到出口众多，电梯位置、核心筒位置不合理，营业区通透性糟糕，楼层面积使用率过低等，这些让我相信这样一种说法是很有可能的，这也就是为什么说他的诞生先天不足的原因了。

总体的感觉是，第三极大厦、第三极书店是一个规划性不足的赶制品。招商介入时间过晚，大厦非商业大厦用途设计初衷，最后导致大厦招商困难、书店局卖场设计不易、书店运营成本加大这三个主要的后续问题：

一、大厦招商困难。

第三极大厦的商场部分招商是不成功的（写字楼部分招商看不到，也与书店相关性小，就不多言了），整个商场招商没有规划性，定位不清，这与没有专业的招商或是商业地产管理团队及时参与并受到应有的重视相关。对于第三极大厦营业面程约十万平方的中型商业地产来说，让专业的商业地产管理团队在设计阶段就参与进来是有必要，解决诸如定位，意向客户意见收集，设计意见提供这样一些问题。这些工作的提前处理及其处理结果的好坏是后期招商能否成功的重要前提。如要将之作为一个项目来看，事后诸葛亮的极端点说，这个项目的开始已经决定了结果。

开来时，就有不少的面积没有招商出去，开业不久一，二，三楼的商户撤出，空置面积进一步加大，这些使书店成为空中之楼阁，无根之浮萍。由果找因，可以这样说，没有清晰的有市场竞争的定位，没有与此定位相应的整体设计，没有专业的商业地产管理团队，没有长期做战的思想准备，给这个项目的不成功埋下了伏笔。

二、书店卖场设计不易

由于大厦的构建性的不足，对书店的卖场设计造成了诸多不便或是许多想法无法实施。从书店经营角度考虑，最主要表现在这样几个方面：

1，

图书类别整体性不能得到好的满足。由于物理分区的不可分割、组合性不能满足商品类别对面积要求不同，从而出现整体性品类不得以被分为二到三个物理区，类别整体性被破坏。比如，文学大类，不能在现有的物理间满足其整体陈列的要求，而是以由三个小物理区构成，形成一个相当狭长的条形区，不仅合文学大类的下的小分类陈列散碎，同时图书陈列也与顾客的图书搜索逻辑也不能取得较好的一致性。

2，

空间结构造成不能设计合理的动线。由于是一组在一起的上下扶梯完成楼层间的联通，以扶梯为中心设立环形动线半径过小，如向外放大，众多的墙体分割，又无法形成环形动线，最后以扶梯为中心，形成现有的射线型的动线，品类间的关联性下降，顾客浏览效率大大的降低。而靠窗位的最外圈动线，又不能陈列商品，此动线也就变得有名无实。

3，

楼层有相当部分的柱与墙间距过小，影响货架排列，或是通道宽度受限。

三、书店运营成本加大

运营成本的上升，体现在以下几点：

1，

人工成本增加。由于空间通透性差，死角多，只好增加员工数量以缩小人均管理服务面积，但即便如此，顾客需要服务时，寻找员工也还是不易，顾客也常因此有所不满。

2，

商品安全风险高。出口多，死角多，商品安全风险控制成本加大。

3，

面积利用率低，估计使用率在60%左右，并且陈列效率受到极影响。造成实际租金成本高。

　　总的说来，事后的来看第三极这个项目，三个方面的工作是要关注的，一是项目前期的定位，定位是商业地产项目成功运作的基础环节，作为项目的战略性选择，是后期招商乃至运营的前提条件，战略比策略重要的多。二是设计的匹配性，正如一资深商业地产专家打的比方一样，要“门当户对”。地段是“身世”，建筑设计是“相貌”。不同的零售商、服务商对店铺有着不同的求，有了前期的定位，在建筑设计时就要充分的考虑怎样与定位匹配。这种匹配包括外观设计与功能设计。三是主力店的选择及业态规划。通过充分分析，在是大型单主力店还是中小型多主力店，是综合性还是专业性，是主题概念型，是价格型等等中选择，做到项目与项目所在周围的环境能相宜。